Odwrócona hipoteka – czyli skok na mieszkania staruszków

„Akwizytorzy ruszą na łów

Odwrócona hipoteka to produkt, który eksperci odradzają. Powód? Renty uzyskane z tytułu przekazania bankowi praw do mieszkania będą znikome w porównaniu z wartością tych nieruchomości. Wczoraj rząd zapoznał się z założeniami do ustawy o odwróconej hipotece przygotowanymi w Ministerstwie Finansów. Nowe przepisy mogą wejść w życie już w pierwszym kwartale tego roku.

Odwrócony kredyt hipoteczny to nowa usługa bankowa, skierowana do ludzi starszych. Polega ona na udzieleniu przez bank kredytu pod hipotekę mieszkania lub domu w zamian za rentę wypłacaną przez z góry określony czas lub jednorazową wypłatę większej kwoty. Kredytobiorca nie musi za życia spłacać kredytu, nadal też pozostaje właścicielem mieszkania i może w nim mieszkać do końca życia, za to po jego śmierci – nieruchomość przechodzi na własność banku, chyba że spadkobiercy spłacą kredyt. Nabycie własności nieruchomości przez bank nie odbywa się automatycznie, lecz wymaga postępowania spadkowego. Jeśli spadkobiercy nie spłacą kredytu i bank przejmie nieruchomość – sprzedaje ją na rynku, a ewentualną różnicę między wysokością kredytu a uzyskaną ceną zwraca spadkobiercom.

– Wysokość rent będzie znikoma w porównaniu z wartością nieruchomości poddanych odwróconej hipotece, ponieważ przy kalkulacji świadczenia bank będzie brał pod uwagę ryzyko długowieczności klienta, ryzyko spadku cen nieruchomości, koszt pozyskania pieniądza w czasie, ryzyko powstania nowych kosztów związanych np. z wprowadzeniem podatku katastralnego, ryzyko dewastacji mieszkania – wyjaśnia dr Cezary Mech. – Tu nakładają się różne ryzyka, które muszą być skompensowane finansowo przez bank, który nie jest przecież instytucją charytatywną. W rezultacie koszty transakcyjne takiej umowy są bardzo wysokie, a świadczenie w postaci renty – niskie – ostrzega.

– Odwrócona hipoteka co do zasady ma charakter wywłaszczający, dając w zamian świadczenie nieekwiwaletne. Zabezpieczenie praw rodziny w postaci możliwości spłacenia kredytu jest iluzoryczne. Spadkobiercy, nie mogąc liczyć na kredyt hipoteczny pod to samo mieszkanie, w praktyce musieliby dysponować ogromną kwotą w gotówce – zaznacza Paweł Pelc, prawnik. – Te wady tkwią w samej konstrukcji odwróconej hipoteki – podkreśla Pelc. Innymi słowy, odwrócona hipoteka musi uderzać starszych ludzi po kieszeni, bo gdyby było inaczej – stałaby się groźna dla stabilności systemu finansowego, zagrażałaby depozytom złożonym w bankach. Zdaniem dr. Mecha, finansisty, ustawodawca powinien unikać wprowadzania do obrotu tego rodzaju ryzykownych instrumentów.

Dwa w jednym?

Odwrócona hipoteka przypomina funkcjonującą od lat w naszym prawie umowę dożywocia, od której różni się tym, że umowa dożywocia zakłada przejście własności na drugą stronę umowy (fundusz hipoteczny, osobę fizyczną) już z chwilą podpisania umowy, a nie po śmierci właściciela nieruchomości, zaś renta w określonej wysokości wypłacana jest dożywotnio, a nie przez z góry określoną ilość lat. Przy umowie dożywocia, inaczej niż przy hipotece odwróconej, spadkobiercy nie mogą przez spłatę należności odzyskać własności mieszkania, nie mają też prawa do jakichkolwiek wypłat za mieszkanie, jeśli osoba, która zawarła umowę dożywocia, umrze w krótkim czasie po jej podpisaniu. W takim wypadku druga strona umowy nabywa mieszkanie praktycznie za darmo. Mylenie przez starszych ludzi obu instytucji – dożywocia oraz odwróconej hipoteki – prowadzi do wielu nadużyć, dlatego wicepremier Waldemar Pawlak zaproponował, aby obie umowy zostały uregulowane w jednym akcie prawnym. Jednak według ministra finansów Jacka Rostowskiego – przedłużyłoby to prace nad ustawą i byłoby trudne z uwagi na odmienność instytucji finansowych oferujących oba rodzaje produktów. Projekt resortu finansów dotyczy tylko odwróconej hipoteki, którą będą oferować wyłącznie banki.

– Odwrócona hipoteka może być przydatna, gdy rodzina nie interesuje się osobą starszą wymagającą pomocy, tylko czeka na spadek w postaci mieszkania – uważa Jacek G., przedsiębiorca z Warszawy. – Może to, paradoksalnie, zmusić dzieci czy dalszych krewnych do większej troski o rodziców czy dziadków – podkreśla.

Innego zdania jest dr Cezary Mech. – Odwrócona hipoteka będzie generować konflikty rodzinne. Akwizytorzy dotrą do starszych ludzi, namówią do zawarcia umowy w zamian za przekazanie bankowi prawa do mieszkania po śmierci, a potem, gdy taki człowiek zachoruje i będzie wymagał opieki, albo – gdy skończy się czas wypłaty renty, rodzina powie: "To niech się teraz akwizytor o ciebie zatroszczy" – ostrzega dr Mech. Także w opinii Pawła Pelca, tego rodzaju inżynieria finansowa jako "proteza" rozpadających się we współczesnym świecie zachodnim więzów rodzinnych jest złym rozwiązaniem, ponieważ będzie silnie atomizować społeczeństwo, doprowadzi do osamotnienia starszych ludzi oraz wywłaszczenia społeczeństwa z majątku, który jeszcze pozostaje w polskich rękach.

Wprowadzenie instytucji odwróconej hipoteki z pewnością odbije się na rynku nieruchomości. Rynek ten cechuje obecnie niska płynność – bardzo trudno jest sprzedać mieszkanie czy dom, a ceny spadają. Umowy odwróconej hipoteki zamrożą część zasobów mieszkaniowych do czasu śmierci właścicieli, co zmniejszy podaż i może w perspektywie wyhamować spadek cen. Jednak po latach, gdy duża liczba mieszkań obciążonych odwróconą hipoteką znajdzie się w portfelach banków, które będą oferowały je do sprzedaży – spadek cen nieruchomości może bardzo się pogłębić, prowadząc do zjawisk zgoła nieoczekiwanych. W Stanach Zjednoczonych, gdzie to nastąpiło, bankom opłaca się wyburzać w miastach całe kwartały domów, aby ograniczyć podaż nieruchomości mieszkalnych, zahamować spadek cen i dzięki temu utrzymać wartość portfela mieszkaniowego, którym dysponują.”

Za „Akwizytorzy ruszą na łów”