Co zrobić, jeżeli najemca nie płaci czynszu?

Niesumienny najemca, który uchyla się od płacenia umówionego czynszu, to prawdziwa zmora wynajmujących. Lokatorzy niewywiązujący się z umowy najmu najczęściej liczą na nieznajomość uprawnień przysługujących właścicielom lokalu w takich sytuacjach. Artykuł ten przedstawia właściwy tryb postępowania zmierzającego do uzyskania zaległego czynszu i wypowiedzenia umowy najmu.

Podsumowując na wstępie artykuł w kilku zdaniach: opóźnienie najemcy z zapłatą czynszu otwiera wynajmującemu drogę do wypowiedzenia umowy najmu. Jednakże zakończenie stosunku najmu nie rozwiąże problemu zaległego czynszu. W celu jego uzyskania właściciel lokalu będzie musiał skierować sprawę do sądu. Ponadto wynajmującym przysługuje bardzo użyteczny środek dyscyplinujący niesumiennych najemców i zabezpieczający przed niewypłacalnością lub niemożnością odnalezienia majątku takiego najemcy. Mianowicie, prawo zastawu na rzeczach wniesionych przez najemcę do lokalu pozwala wynajmującemu zatrzymać je w lokalu do momentu uregulowania należności.
I. Wypowiedzenie umowy najmu
Opóźnienie się lokatora z zapłatą czynszu może stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy najmu, co jest głównym środkiem dyscyplinującym najemców, jaki przysługuje właścicielowi lokalu. Wraz z końcem okresu wypowiedzenia lokator jest zobowiązany do opuszczenia lokalu, albowiem nie ma prawnej podstawy do jego dalszego zajmowania.
Powstanie uprawnienia do wypowiedzenia umowy najmu jest uzależnione od łącznego spełnienia następujących warunków:
1) najemca zwleka z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za trzy pełne okresy płatności, tj. np. nie dotrzymał terminu zapłaty za trzy kolejne miesiące w przypadku, gdy czynsz według umowy jest płatny miesięcznie;

2) właściciel wezwał najemcę na piśmie do zapłaty zaległych i bieżących należności, uprzedzając go o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu w razie gdy nie zastosuje się do wezwania;

3) właściciel wyznaczył w wezwaniu dodatkowy miesięczny termin zapłaty zaległych i bieżących należności;

4) najemca nie uregulował zaległych i bieżących należności w dodatkowym miesięcznym terminie.
Termin miesięczny ma być terminem dodatkowym, co oznacza, że od upłynięcia terminu zapłaty za trzeci okres płatności lokator musi mieć co najmniej miesiąc czasu na uregulowanie wszystkich zaległości. Dla przykładu: jeżeli lokator zalega z czynszem za listopad i grudzień, a 10–ego stycznia minął termin zapłaty za styczeń i 11–ego stycznia właściciel wręczył lokatorowi wezwanie do zapłaty, to lokator ma czas do 11–ego lutego na zapłatę należności.
Jeżeli w tym terminie dodatkowym powstaną kolejne należności, to najemca musi je zapłacić razem z uprzednimi zaległościami. Dla przykładu: jeżeli właściciel wezwał najemcę do zapłaty za listopad, grudzień i styczeń w terminie do 11–ego lutego, a 10–ego lutego mija termin zapłaty czynszu za luty, to najemca musi zapłacić również czynsz za ten ostatni miesiąc, aby zapobiec wypowiedzeniu umowy najmu.
Jeżeli najemca zwleka z zapłatą czynszu za mniej niż trzy pełne okresy płatności lub właściciel nie wystosował pisemnego wezwania zgodnie z powyższymi zasadami, to uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu nie powstaje. Wypowiedzenie umowy bez uprzedniego wezwania lub bez zachowania powyższych terminów jest nieważne – w razie ewentualnego procesu sądowego wypowiedzenie nie zostanie uwzględnione przez sąd.
Wypowiedzenie umowy najmu musi zostać dokonane na piśmie pod rygorem nieważności. Jeżeli wynajmujący nie zachowa formy pisemnej, tj. np. o wypowiedzeniu powiadomi lokatora wyłącznie ustnie, to wypowiedzenie będzie nieważne i nie zostanie uwzględnione przez sąd. Powinna być także podana w nim przyczyna wypowiedzenia, jednakże ustawodawca nie przewidział tu rygoru nieważności.
W wypowiedzeniu należy wskazać okres wypowiedzenia, który musi wynosić co najmniej miesiąc. Ostatni dzień terminu wypowiedzenia musi przypadać na koniec miesiąca kalendarzowego. Dla przykładu: jeżeli dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległości upłynął 11–ego lutego, to 12–ego lutego właściciel może wypowiedzieć umowę najmu z okresem wypowiedzenia co najmniej do dnia 31–ego marca. Oznacza to, że do końca miesiąca kalendarzowego stosunek najmu będzie nadal trwać i najemca będzie miał prawo zajmować lokal.
II. Dochodzenie zaległego czynszu
Jeżeli najemca nie ureguluje należności pomimo wystosowania wezwania do zapłaty, konieczne będzie skierowanie sprawy do sądu.
W celu wszczęcia postępowania właściciel lokalu powinien sporządzić pozew o zapłatę i wnieść go do właściwego sądu rejonowego. Sądem właściwym do rozpatrzenia takiego sporu będę sąd w którego okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania lub, w którego okręgu jest położony wynajmowany lokal. Wybór właściwego sądu należy do właściciela.
Jeżeli nic innego nie wynika z umowy najmu lokalu, to wszystkie osoby, które ją zawarły, odpowiadają solidarnie za powstałe zaległości. Oznacza to, że właściciel lokalu może wnieść pozew o zapłatę, przeciwko wszystkim sygnatariuszom umowy lub tylko przeciwko niektórym z nich, według własnego wyboru.
Właściciel może także pozwać inne pełnoletnie osoby, które stale zamieszkiwały wraz z najemcą w wynajmowanym lokalu. Osoby te odpowiadają solidarnie z najemcą jedynie za zaległości powstałe w okresie ich stałego zamieszkiwania.
Pozew powinien być sporządzony na urzędowym formularzu, dostępnym np. na stronie internetowej właściwego sądu. W formularzu należy oznaczyć przede wszystkim sąd, do którego jest kierowany, imiona i nazwiska oraz adresy zamieszkania stron. W formularzu należy dokładnie opisać sprawę, uzasadnić swoje żądanie oraz podać dowody na poparcie przytoczonych okoliczności, w razie potrzeby załączając odpowiednie dokumenty.
W pozwie należy ponadto podać wartość przedmiotu sporu, tj. sumę zaległości, której zapłaty domaga się właściciel. Od wysokości tej kwoty zależy wysokość opłaty od pozwu. Jeżeli suma dochodzonych zaległości nie przekracza 2.000 zł, to opłata wynosi 30 zł. Jeżeli suma ta mieści się w przedziale od 2.000 zł do 5.000 zł, to opłata wynosi 100 zł, dla przedziału od 5.000 zł do 7.500 zł – 250 zł. Jeżeli natomiast dochodzona kwota przekracza 7.500 zł, to należna opłata wynosi 300 zł. Opłatę należy uiścić przy wnoszeniu pisma do sądu, a można tego dokonać przy pomocy znaków opłaty sądowej, nabywanych w kasie sądu.
Do tak wypełnionego formularza właściciel powinien dołączyć jego odpis oraz odpisy wszystkich załączników, celem doręczenia ich lokatorowi. Jeżeli właściciel pozywa kilku lokatorów jednocześnie, to każdemu z nich należy przesłać osobny odpis.
III. Prawo zastawu na rzeczach wniesionych do lokalu
W razie wystąpienia zaległości w zapłacie czynszu oraz świadczeń dodatkowych, wynajmującemu przysługuje zastaw na rzeczach wniesionych do lokalu przez lokatora lub przez osoby należące do jego rodziny zamieszkujące razem z nim.
Uprawnienie to pozwala zabezpieczyć prawa właściciela lokalu na wypadek, gdyby, po uzyskaniu satysfakcjonującego wyroku sądu, okazało się, że lokator jest niewypłacalny i nie ma możliwości uregulowania należności lub tez nie udało się odnaleźć jego majątku. W takim przypadku wynajmujący będzie mógł uzyskać dochodzoną kwotę w drodze sprzedaży zastawionych przedmiotów w trybie egzekucji sadowej.
Zastaw obejmuje wszystkie rzeczy wniesione do lokalu przez lokatora i członków jego rodziny. Istnieją jednak wyjątki od tej zasady – zastaw nie obejmuje przede wszystkim:
1) przedmiotów urządzenia domowego niezbędnych dla lokatora i jego rodziny,

2) zapasów żywności,

3) przedmiotów niezbędnych do osobistej pracy majątkowej,

4) przedmiotów niezbędnych do nauki,

5) przedmiotów niezbędnych do wykonywania praktyk religijnych,

6) przedmiotów codziennego użytku, które mogą być sprzedane tylko znacznie poniżej ich wartości a dla lokatora mają znaczną wartość użytkową.
Przysługujące wynajmującemu prawo zastawu wygasa, jeżeli lokator usunie z lokalu rzeczy obciążone zastawem. Właściciel może się sprzeciwić usunięciu rzeczy z lokalu i zatrzymać je w nim do momentu, aż zaległy czynsz nie zostanie zapłacony. Fizyczne zatrzymanie w lokalu zastawionych rzeczy będących własnością lokatora, wbrew jego woli, może więc zostać dokonane w majestacie prawa.
Zastaw na rzeczach lokatora wniesionych do lokalu, poza zabezpieczaniem należności właściciela, może być zatem doskonałym środkiem skłaniającym do zapłaty należności najemcę, którego rzeczy zostały zatrzymane.

Tryb postępowania zmierzającego do wypowiedzenia umowy najmu jest uregulowany w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego . Z kolei prawo zastawu na rzeczach wniesionych przez najemcę do lokalu powstaje z mocy przepisów Kodeksu cywilnego . Przepisy tych ustaw stosuje się niezależnie od postanowień umowy najmu i nie mogą być one wyłączone ani ograniczone przez wolę stron tej umowy.