Budownictwo mieszkaniowe cz. 2 – przyczyny 20 – letniej zapaści

Polska to europejski skansen niemożności, ignorancji i korupcji partii politycznych, które nie potrafią (albo nie chcą) skopiować sprawdzonych rozwiązań nie mówiąc już o zaproponowaniu czegoś własnego i oryginalnego.

Czy jest możliwy program budownictwa mieszkaniowego zdolny rozwiązać problem mieszkaniowy Polaków. Nie tylko możliwy, ale łatwy i prosty. Jeżeli taki prosty to dlaczego nie jest realizowany. Powodów jest trzy.

Pierwszy to korupcyjny układ władzy czerpiący korzyści z rynkowego systemu budownictwa mieszkaniowego, zmonopolizowanego rynku budowlanego i obecnego kształtu prawa zamówień publicznych. Zyski to marża dewelopera z pierwotnego rynku mieszkaniowego, renta monopolowa z rynku budowlanego w tym  budowlanego rynku zamówień publicznych oraz dochody z korupcji. Korupcja to nie tylko ustawianie przetargów na roboty budowlane, ale przede wszystkim tworzenie złego prawa w tym zamówień publicznych umożliwiającego monopolizacje rynku  budowlanego oraz rynku zamówień publicznych i czerpanie zysków z monopolu. Dopóki układ posiada władzę dopóty nie zostanie rozwiązany problem braku mieszkań. Wzrost produkcji ze 140 (2010 rok) do np. 260 tys. mieszkań rocznie możliwy jest pod warunkiem powiększenia wskaźnika dostępności mieszkań do średniej europejskiej. W polskich warunkach nie da się tego zrobić bez powiększenia konkurencyjności rynku budowlanego i zamwień publicznych oraz zmiany systemu budownictwa mieszkaniowego z rynkowego na społeczny (nie mylic z budownictwem społecznym).

Korupcyjny układ władzy to jedyny przeciwnik likwidacji deficytu mieszkaniowego (wysoki deficyt gwarantuje monopolowe i spekulacyjne zyski z pierwotnego rynku mieszkaniowego) i obok ignorancji główny hamulcowy wzrostu gospodarczego z budownictwa mieszkaniowego. Walka z układem to walka o: program budownictwa mieszkaniowego, powiększenie stopy wzrostu gospodarczego o 2 – 4%, milion nowych miejsc pracy.

Drugi to fakt, że grupa społeczna okradana przez układ z pracy i mieszkań nie posiada swojego przedstawicielstwa w Parlamencie. A to niemały elektorat. Według ekspertów (tych od programów mieszkaniowych) w naszym kraju brakuje 1,7 ml mieszkań. Z perspektywy średniej europejskiej wygląda to inaczej. W Polsce na 1000 mieszkańców przypada 340 mieszkań podczas gdy średnia europejska wynosi 500. Oznacza to, że w naszym kraju brakuje około (500 – 340 = 160 * 38 000 = 6 080 000) sześciu milionów mieszkań. Skąd taka rozbieżność? Z uprawianej przez partie polityczne propagandy sukcesu i minimalizowania problemów. Mały deficyt mały problem. Duży deficyt duży problem. Mały problem można zignorować, dużego już nie. Przyjmijmy średnią. Załóżmy, że brakuje trzy miliony mieszkań. Połowa z tego przypada na młode małżeństwa, połowa na na single. Na jedno mieszkanie przypada 1,5 wyborcy. W sumie 1,5 * 3 ml = 4,5 ml wyborców skłonnych lobbować we własnych rodzinach na rzecz realizacji solidarnego programu mieszkaniowego. Najbliższa rodzina to rodzice i dziadkowie. Przyjmijmy, że żyjąca rodzina to dwie lub trzy osoby. W sumie elektorat mieszkaniowy stanowi minimum 4,5 * 2/3 = 9/13,5 ml wyborców wzmocnionych świadomością, że wzrost produkcji mieszkań to nowe miejsca pracy. Ludzie młodzi mają szczególną zdolność przekonywania swoich rodziców i dziadków. Jacy rodzice i dziadkowie odmówią swoim dzieciom i wnusiom głosowania na program dający mieszkania i pracę, jeśli przy okazji sami skorzystają na wzroście budżetu emerytur i służby zdrowia.

Trzeci to ignorancja, brak zrozumienia prawdziwych przyczyn zapaści budownictwa mieszkaniowego części polityków i działaczy zrzeszonych w organizacjach pozarządowych. Główną i jedyną przyczyną 20-letniej zapaści budownictwa mieszkaniowego jest nieefektywny (niekonkurencyjny) rynek budowlany (w tym mieszkaniowy)). Brak mechanizmu odzwierciedlającego spadek kosztów produkcji budowlanej ze wzrostu wydajności na wzrost dostępności mieszkań (spadek cen realnych).

Według liberałów rozwój budownictwa mieszkaniowego nastąpi za wzrostem zamożności społeczeństwa. Posłużę się historią motoryzacji w Stanach Zjednoczonych. Zgodnie z takim rozumowaniem rozwój motoryzacji Stany Zjednoczone zawdzięczają wzrostowi zamożności społeczeństwa. Inaczej mówiąc, najpierw wzrosła zamożność amerykanów, a następnie zamożni obywatele masowo kupowali samochody co powiększyło produkcję i zatrudnienie w przemyśle samochodowym i w konsekwencji doprowadziło do rozwoju motoryzacji. Oznacza to nie mniej i nie więcej tyle, że rozwój motoryzacji finansowany był niejako z zewnątrz. No bo najpierw obywatele się wzbogacili (nie wnikam w to co miało by być źródłem tego bogactwa), a następnie bogaci obywatele masowo kupowali samochody.

Było akurat odwrotnie. Źródłem zamożności obywateli Stanów Zjednoczonych stał się m.in przemysł motoryzacyjny. Potencjał dochodów zawierała produkcja. Dokładnie wydajność pracy. Taśma produkcyjna obniżyła koszty produkcji, a konkurencja wymusiła obniżenie cen samochodów. Spadek cen powiększył wskaźnik dostępności, popyt i produkcję samochodów. Rosnące zatrudnienia w przemyśle motoryzacyjnym wygenerowało dodatkowy popyt (dodatkową siłę nabywczą) na pozostałe dobra konsumpcyjne. Ze wzrostem PKB wzrosły dochody budżetu państwa, które w części rząd łącznie z producentami zależnymi od motoryzacji inwestował w rozwój infrastruktury drogowej. W konsekwencji takich działań motoryzacja stała się jednym z głównych gałęzi gospodarki decydującym o poziomie życia amerykanów.

O rozwoju motoryzacji w USA zdecydował Ford stawiając sobie za cel upowszechnienie samochodu. Na początku cena modelu T wynosiła 1000 dolarów. Z chwilą powiększenia wydajności i obniżenia kosztów zastosowaniem taśmy produkcyjnej cena modelu T spadła do 260 dolarów. Oznacza to bez mała czterokrotny wzrost dostępności samochodu. Czy jakakolwiek partia polityczna postawiła sobie za cel upowszechnienie mieszkania?

Jaki wniosek z tej historii i co ma wspólnego motoryzacja w USA z budownictwem mieszkaniowym w Polsce. Źródłem zamożności amerykanów stał się wzrost wydajności pracy i konkurencja będąca mechanizmem odzwierciedlającym spadek kosztów ze wzrostu wydajności na wzrost dostępności produkcji.

W Polsce spadek kosztów ze wzrostu wydajności jest wynikiem transformacji ustrojowej. Wzrost wydajności pracy jest  rezultatem zastosowania importowanych metod wytwarzania przez nowych właścicieli, którzy wraz z prywatyzowanymi przedsiębiorstwami państwowymi uzyskali dostęp do zmonopolizowanego rynku budowlanego. Obecnie w naszym kraju wytwarza się podobnymi metodami jak w rozwiniętych gospodarkach U.E. i dwu – trzykrotnie większą wydajnością niż na początku przemian ustrojowych. Nie ma też przeszkód w przepływie kapitału i technologii, które byłyby barierą do stosowania bardziej wydajnych metod produkcji.

Jednak spadek kosztów produkcji budowlanej nie został odzwierciedlony wzrostem dostępności mieszkań.

W 1990r. za przeciętne wynagrodzenie można było kupić 0,5 – 0,6 m² powierzchni mieszkania. Według danych statystycznych przeciętna cena 1m² powierzchni mieszkania na pierwotnym rynku mieszkaniowym jest równa 6300 zł, a przeciętna wynagrodzenie wynosi 3400 zł. W cywilizowanych krajach za przeciętną płacę obywatel może kupić ponad dwa metry kwadratowe powierzchni mieszkania. W Polsce po dwudziestu latach transformacji ustrojowej obywatel za przeciętne wynagrodzenie może nabyć średnio 3400/6300 = 0,54 m² powierzchni mieszkania – tyle samo co na jej początku. Oto prawdziwy obraz polskich "reform". Przyczyną niskiego i nie zmieniającego się od dwudziestu lat wskaźnika dostępności mieszkań jest wspierany polityką gospodarczą monopol budowlany (nieefektywny rynek budowlany).

Dochody ze spadku kosztów produkcji budowlanej zostały zawłaszczone przez producentów czynników produkcji budowlanej i mieszkań. Czy można odzyskać dla społeczeństwa zawłaszczone przez monopol dochody ze wzrostu wydajności i spadku obciążeń podatkowych? Tak, ale nie bez udziału państwa.

Od 20 lat Polska traci szansę na rozwój gospodarczy z budownictwa mieszkaniowego (z boomu mieszkaniowego). Szansę, którą w przeszłości dobrze wykorzystały w drodze do dobrobytu kraje dzisiaj bogate. Nie można uznać za zamożne państwo, w którym brakuje mieszkań. Obywatel polski aby mieć szansę na własne mieszkanie musi emigrować do krajów, w których obowiązują cywilizowane standardy i mieszkanie jest dobrem powszechnym, a nie luksusowym. Polska to europejski skansen niemożności, ignorancji i korupcji partii politycznych, które nie potrafią (albo nie chcą) skopiować sprawdzonych rozwiązań nie mówiąc już o zaproponowaniu czegoś własnego i oryginalnego.