Odwrócona hipoteka

Jakiś czas temu na forum Nowego Ekranu umówiliśmy się z Pawłem Pietkunem, że on popracuje nad argumentami za odwróconą hipoteką, ja nad argumentami przeciw niej…
Chyba przyszła pora na wywiązanie się z mojej części porozumienia.

Dlaczego uważam odwróconą hipotekę za groźną dla społeczeństwa?

O tym za chwilę, na początek dla usunięcia wątpliwości, generalna charakterystyka produktu. Normalna hipoteka polega na tym, że właściciel nieruchomości (lub w pewnych przypadkach także niektórych ograniczonych praw rzeczowych) zaciąga dług, którego spłatę zabezpiecza na posiadanej nieruchomości. Zabezpieczenie to podlega wpisaniu do księgi wieczystej i w przypadku zbycia nieruchomości wierzyciel może się z niej zaspokoić także w stosunku do nowego właściciela. Jeżeli dłużnik nie spłaca swojego zobowiązania, wierzyciel może zaspokoić się z nieruchomości doprowadzając do jej zbycia w trybie egzekucji komorniczej… Jeżeli zatem dłużnik wypełnia swoje zobowiązania nie traci nieruchomości.

Odwrócona hipoteka działa zupełnie inaczej. W tym przypadku bank oferuje właścicielowi dożywotnią rentą w zamian za przejście własności nieruchomości na bank po śmierci właściciela. Oznacza to, że nieruchomość obciążona odwróconą hipoteką nie wejdzie do masy spadkowej, nie zostanie odziedziczona przez spadkobierców jej zmarłego właściciela.

Istotnym elementem budowy więzi społecznych jest zakorzenienie… Polska miała to nieszczęście, że po okresie rozbiorów, wielkiej wojnie i krótkim okresie II Rzeczypospolitej przyszła II wojna, zmiana granic i przesiedlenia a potem komunizm… W okresie komunizmu system prawny nie wspierał własności, ludzie długo mieszkali w mieszkaniach, których nie byli właścicielami, sytuację zmieniło częściowo uwłaszczenie w latach 70, gruntownie dopiero jednak upadek komunizmu. Jednym z elementów budowy społeczeństwa obywatelskiego jest właśnie upowszechnienie własności…

Odwrócona hipoteka działa odwrotnie – wywłaszcza…

Społeczeństwo się starzeje, spada liczba urodzeń (przypominam wskaźnik dzietności 1,23 zamiast 2,1 niezbędnego dla prostej zastępowalności pokoleń, czyli by w długim okresie liczba mieszkańców kraju nie spadała), w ramach politycznej poprawności ginie nawet konstytucyjna definicja rodziny… Państwo ma kłopoty z realnym wspieraniem rodziny. Rząd rozpoczął demontaż systemu emerytalnego, zmniejszając wysokość składki przekazywanej do otwartych funduszy emerytalnych i nie zastanawiając się jak po zmianie struktury demograficznej w przyszłości wypełnić wzrastające zobowiązania systemu repartycyjnego. Grozi to rozsadzeniem systemu emerytalnego i rodzi ryzyko nie wywiązania się państwa z zaciąganych dziś zobowiązań. Argumentem ułatwiającym PR-owsko podjęcie takiej decyzji może być także odwrócona hipoteka: Rząd odrzucający wcześniejsze zobowiązania może wszak argumentować, że emeryci nie będą poszkodowani, bo zawsze mogą uzyskać dodatkowe środki dzięki odwróconej hipotece…

Jednocześnie odwrócona hipoteka może prowadzić do osłabienia więzów rodzinnych, sporów między pozbawionymi nadziei na odziedziczenie mieszkania wnuków czy innych krewnych a finansującymi się w ten sposób emerytami. Im słabsze więzi rodzinne, trudniejszy dostęp do uzyskania własnego mieszkania, tym trudniej podjąć decyzję o posiadaniu własnego dziecka, a więc dodatkowo pogarsza się poziom dzietności. Dodatkowo osłabienie więzi rodzinnych i zakorzenienia ułatwia podjęcia decyzji o emigracji do krajów o lepszej infrastrukturze, łatwiejszym dostępie do pracy. Czyli odwrócona hipoteka może być kolejnym kamyczkiem demograficznej lawiny, która może doprowadzić nas wprost do przepaści…

Odwrócona hipoteka to produkt finansowy, oferowany przez bank, zatem nie może zagrażać bezpieczeństwu zdeponowanych w banku środków, a więc bank musi dokonywać konserwatywnej oceny. Oznacza to, że musi uwzględniać ryzyko długowieczności i ryzyko spadku wartości nieruchomości a także ryzyko pogorszenia stanu nieruchomości i ryzyko niemożności zbycia jej po cenie rynkowej. Zatem w większości wypadków właściciel nieruchomości otrzyma w postaci renty dożywotniej mniej niż rynkowa wartość nieruchomości. A to oznacza, że z punktu widzenia rodziny transakcja nie będzie ekwiwalentna (przysporzenie w postaci renty dożywotniej będzie mniejsze niż ubytek w postaci utraty własności mieszkania). Gdyby banki chciały bowiem pominąć te ryzyka w swojej wycenie i wypłacać świadczenia ekwiwalentne, w praktyce ryzykowałyby, że wypłacą więcej niż będą mogły uzyskać, zatem poniosą stratę, która w skrajnym przypadku mogłaby nawet zagrozić bezpieczeństwu depozytów…

Zatem choć odwrócona hipoteka na pierwszy rzut oka wygląda atrakcyjnie, to jej skutki społeczne należy oceniać zdecydowanie negatywnie, z przyczyn społecznych, ekonomicznych i demograficznych.

Paweł Pelc

radca prawny, Kancelaria Radcy Prawnego Pawła Pelca

Wiceprezes Stowarzyszenia Rynku Kapitałowego UNFE

12 maja 2011 r.