Nareszcie konkrety, budownictwo mieszkaniowe

Z satysfakcją przeczytałem wywiad z wiceprezesem BGK Włodzimierzem Stasiakiem na temat finansowania budownictwa mieszkaniowego. Temat ten jest mi szczególnie bliski, gdyż już w mojej pierwszej pracy programowej w roku 1989 nad programem dla Chrześcijańskiej Demokracji Stronnictwa Pracy potraktowałem priorytetowo problem budownictwa mieszkaniowego jako jedno z najważniejszych zadań stojących przed Polską i to z racji zarówno społecznych jak i uznania tej dziedziny jako koła napędowego gospodarki obok eksportu. Po raz wtóry miałem możliwość wypowiedzenia się na ten temat z racji wyboru na przewodniczącego zespołu redakcyjnego programu dla AWS w 1996 roku.

Mój program, którego wersję szczegółową musiałem sam opracować z racji trudności uzgodnień w zespole i braku czasu, opierał się na tych samych założeniach rozwojowych, a budownictwo mieszkaniowe i eksport również zostały wyeksponowane jako wiodące elementy.

Po raz trzeci zamieściłem je w opracowanym w porozumieniu z Jarosławem Kaczyńskim „programie nadziei” dla PiS’u w kampanii wyborczej 2001 roku.

Wszystkie wymienione programy, a także inne moje opracowania wychodziły z założenia, że pozostawiona w spadku po PRL sytuacja mieszkaniowa w Polsce jest zła i wymaga przyśpieszonego działania w kierunku naprawy dla dobra prawidłowego rozwoju narodu.

Wg danych instytutu mieszkalnictwa na koniec 1988 roku w Polsce było 13 mln. gospodarstw domowych, a tylko 11,5 mln. mieszkań, z czego około 20% kwalifikowało się do likwidacji, lub kapitalnego remontu.

Skuteczna poprawa sytuacji mieszkaniowej wymagała podniesienia tempa budowy mieszkań do około 300 tys. rocznie, co zresztą było już raz bliskie osiągnięcia przy rekordowej liczbie 287 tys. mieszkań w ciągu roku.

Zastrzeżenia oprócz liczby mieszkań budziła ich niewystarczająca powierzchnia wynosząca przeciętnie nieco ponad 40 m2.

Rozwojowa rodzina dla prawidłowego zorganizowania życia rodzinnego potrzebuje znacznie więcej, przynajmniej o 50%.

Również jakość budowanych za PRL mieszkań budziła poważne zastrzeżenia, szczególnie w odniesieniu do „wielkiej płyty” nie mówiąc już o żużlobetonie.

Wszystko to w sumie wskazywało na potrzebę radykalnych zmian w podejściu do problemu budownictwa mieszkaniowego.

Niestety ani rząd AWS wbrew zatwierdzonemu programowi, ani jego następcy nie zainteresowali się tą sprawą oddając ją w ręce w myśl idei bodajże Celińskiego, że problem rozwiąże „niewidzialna ręka rynku”, no i rozwiązuje po dzień dzisiejszy.

Główną zasadą tego „rynku” jest budowanie mało, drogo i tylko luksusowe mieszkania dla wybranych.

Za to można pochwalić się, że te przeważnie około 100 tys. mieszkań rocznie ma imponującą powierzchnię ponad 110 m2.

Polski stan posiadania mieszkań nie uległ zmianie od 1989 roku, brakuje nam ciągle przynajmniej te same 1,5 mln. mieszkań, z tą tylko różnicą, że poprawiła się jakość mieszkań, ale nie na tyle żeby sprawiało to satysfakcję.

Dane przytoczone we wspomnianym na wstępie wywiadzie budzą poważne zastrzeżenia zarówno w odniesieniu do ilości mieszkań jak i powierzchni.

W ciągu 28 lat oddano do użytku około 3 mln mieszkań, mniej więcej podobna liczba musiała ulec likwidacji, a ponieważ z braku przyrostu naturalnego stan liczbowy gospodarstw domowych nie zwiększył się, bilans pozostaje bez zmian.

Proponowana liczba budowanych mieszkań / ponad 200 tys. rocznie/ jest niewystarczająca.

Polska może i powinna budować około 300 tys. mieszkań rocznie. Zarówno potencjał przemysłu materiałów budowlanych jak i samo budownictwo mają na tym poziomie dostateczne możliwości wykonawcze.

Dla przykładu chciałbym wymienić, że Hiszpania nieposiadająca większego od Polski potencjału budowlanego potrafiła w czasie koniunktury na mieszkania wybudować w ciągu roku 800 tys. mieszkań.

Oczywistym problemem są koszty, obecnie są obiektywnie wysokie ze względu na niski stopień wykorzystania potencjału produkcyjnego przemysłu materiałów budowlanych. W mniejszym stopniu dotyczy to przedsiębiorstw budowlanych, ale i one nie są obłożone zamówieniami w pełni swoich możliwości.

Przewidywany koszt budowy na poziomie 3,3 tys. zł/m2 jest realny, ale przy dobrej organizacji i odpowiednim doborze technologii może być sporo obniżony.

Dla obniżenia kosztów można w większym stopniu zastosować budownictwo z drzewa, które przy odpowiedniej konserwacji może przetrwać znacznie dłużej niż w dotychczasowej praktyce.

Ponadto zastosowanie elementów prefabrykowanych szczególnie w budownictwie domów indywidualnych przyniesie oszczędności.

Niezależnie od poziomu kosztów ceny sprzedażne są dyktowane przez mafijno spekulacyjny układ stosunków na tym rynku, przełamanie zmowy deweloperskiej przez wprowadzenie nowych form organizacji budownictwa wpłynie decydująco na poziom cen.

Odrębną sprawą są ceny działek budowlanych, przy obecnym systemie sztucznych barier w procesie odralniania gruntów ceny działek budowlanych muszą być wysokie, jest ich bowiem za mało.

Zasadą powinno być szerokie udostępnienie terenów pod budowę, rola państwa i samorządów powinna polegać na stworzeniu konkurencyjnego obszaru działek budowlanych po niskich cenach, co wpłynie na ogólne notowania na tym rynku.

Rynek budowlany został opanowany przez firmy deweloperskie polujące na najlepsze lokalizacje i budujące dla osiągnięcia jak najwyższego zysku przy małej podaży.

W ten sposób został utworzony mafijny układ, który zawładnął rynkiem budowlanym.

Ceny są wynikiem gry rynkowej a nie poziomu kosztów, Zasadą jest tworzenie dużego marginesu ryzyka sprzedaży, sięga to nawet 50% wolumenu wybudowanych mieszkań.

Ten układ musi być przełamany przez wprowadzenie na szeroką skalę nowych form budownictwa.

Warto w tej materii sięgnąć do doświadczeń budownictwa przedwojennego opartego w większych miastach głównie na organizowaniu przez zainteresowanych spółdzielni budowlanych, lub innych form bezpośredniego zaangażowania budujących mieszkania, a szczególnie indywidualne domy mieszkalne.

Ważne jest stworzenie odpowiedniej atmosfery wokół zaangażowania w budownictwo dla własnych potrzeb. Z moich własnych wspomnień z okresu przedwojennego budowa własnego mieszkania, a szczególnie domu była podstawowym problemem rodzinnym. Poświęcano temu wielkie wysiłki i gromadzono środki.

Współcześnie młode małżeństwa oczekują głównie na to, że rodzina przy pomocy państwowej kupi im mieszkanie. Takie nastawienie stanowi znakomity żer dla spekulantów.

Trzeba zachęcić społeczeństwo do przejawiania inicjatywy w tym przedmiocie oferując działki po preferencyjnych cenach pod warunkiem zabudowy w określonym terminie. Można też przy okazji rozwiązać problem ogródków działkowych na terenach miejskich przez zmianę przeznaczenia na tereny budowlane.

Dotychczasowi użytkownicy powinni uzyskać prawo pierwokupu po preferencyjnych cenach względnie zamiany na działki pozamiejskie, lub rekompensatę finansową.

Przy zastosowaniu zasady przeznaczenia tych terenów pod budownictwo jednorodzinne, lub zastosowania innej formy ochrony, nie traci się waloru „zieleńca”.

Podstawowy problem finansowania budownictwa powinien być rozwiązywany z preferencją do maksymalizacji udziału zainteresowanych.

Stąd też w pierwszej kolejności powinni być zainteresowani wszyscy ci, którzy posiadają określone możliwości finansowe na zaangażowanie się w budowę, ale nie stać ich na kupno bardzo drogiego mieszkania o większej powierzchni.

Dotychczasowe mieszkanie posiadane przez inwestorów może stanowić wkład budowlany, a przejęte przez samorząd podlegać wynajęciu lokatorskiemu.

W ten sposób wzrosłaby nadzwyczaj skromna obecnie liczba mieszkań „do wynajęcia”.

Współcześnie w Polsce wynajem mieszkań na zasadzie wolnego rynku jest przedsięwzięciem bardzo kosztownym. Jeżeli za jednopokojowe mieszkanie trzeba płacić półtora tysiąca złotych miesięcznie to dla młodego małżeństwa startującego w życiu jest to ponad możliwości. Z punktu widzenia kalkulacji finansowej po prostu nieopłacalne, lepiej zaciągnąć pożyczkę i kupić mieszkanie.

Ten anormalny układ wynika z bardzo niskiej podaży mieszkań do wynajęcia, a szczególnie braku „moderatora” cen w postaci mieszkań komunalnych.

Istniejący stan gospodarki mieszkaniowej w Polsce może budzić grozę, jesteśmy zdecydowanie na jednym z ostatnich miejsc w Europie, przed nami jest nawet Bułgaria. Poza brakiem mieszkań, mamy problemy z ich jakością, a nawet stanem zagrożenia dla zdrowia ludzkiego, ponadto odziedziczona po PRL przeciętna wielkość mieszkań nie sprzyja rozwojowi rodziny.

Młodzi ludzie w Polsce nie żenią się, bo nie mają mieszkań i nadziei na ich zdobycie nawet, jeżeli mają, jako tako płatną pracę.

Jednym z warunków powstrzymania procesu wymierania narodu jest poprawa warunków mieszkaniowych, a szczególnie zapewnienie ich młodym małżeństwom.

I to powinno przyświecać realizacji programu budownictwa mieszkaniowego jako podstawowego zadania dla rządu, organizacji samorządowych i społecznych.