Co zrobić, jeżeli lokator nie chce się wyprowadzić?

Często zdarza się, że lokatorzy nadużywają przysługującej im ochrony prawnej i w poczuciu bezkarności zajmują lokal, odmawiając ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek kosztów. Zmuszenie takiego lokatora do wyprowadzenia się nie jest zadaniem łatwym, nawet jeżeli właściciel dysponuje korzystnym dla siebie wyrokiem sądu. Prawo polskie, chroniąc przede wszystkim lokatorów przed tzw. „wyrzuceniem na bruk”, stwarza szereg trudności, którym musi sprostać właściciel lokalu, chcący odzyskać możliwość pełnego dysponowania swoim lokalem. Niniejszy artykuł opisuje kroki, jakie powinien podjąć właściciel lokalu w takiej sytuacji.   Podsumowując na wstępie artykuł w kilku zdaniach: aby zmusić lokatora do wyprowadzenia się właściciel lokalu powinien w pierwszej kolejności wypowiedzieć zawartą z nim umowę uprawniającą do zajmowania lokalu. Następnie konieczne będzie skierowanie sprawy do sądu i uzyskanie wyroku nakazującego […]

Często zdarza się, że lokatorzy nadużywają przysługującej im ochrony prawnej i w poczuciu bezkarności zajmują lokal, odmawiając ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek kosztów. Zmuszenie takiego lokatora do wyprowadzenia się nie jest zadaniem łatwym, nawet jeżeli właściciel dysponuje korzystnym dla siebie wyrokiem sądu. Prawo polskie, chroniąc przede wszystkim lokatorów przed tzw. „wyrzuceniem na bruk”, stwarza szereg trudności, którym musi sprostać właściciel lokalu, chcący odzyskać możliwość pełnego dysponowania swoim lokalem. Niniejszy artykuł opisuje kroki, jakie powinien podjąć właściciel lokalu w takiej sytuacji.

 

Podsumowując na wstępie artykuł w kilku zdaniach: aby zmusić lokatora do wyprowadzenia się właściciel lokalu powinien w pierwszej kolejności wypowiedzieć zawartą z nim umowę uprawniającą do zajmowania lokalu. Następnie konieczne będzie skierowanie sprawy do sądu i uzyskanie wyroku nakazującego opuszczenie lokalu. Jeżeli lokator nie ma się gdzie wyprowadzić, konieczne będzie wskazanie pomieszczenia tymczasowego, w którym może on zamieszkać, a ponadto sąd może przyznać mu uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego.

 

I. Wypowiedzenie umowy najmu

 

Pierwszym  krokiem właściciela lokalu (zwanego dalej Właścicielem) do zmuszenia niechcianego lub niesumiennego lokatora do wyprowadzenia się jest wypowiedzenie zawartej z nim umowy uprawiającej go do zajmowania lokalu.

 

Jeżeli zawarto umowę najmu, to jej wypowiedzenie może nastąpić tylko w sytuacjach przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego[1]. Przyczyny umożliwiające wypowiedzenie umowy najmu zostały opisane w innych artykułach dostępnych w serwisie OtoDom. To samo dotyczy trybu wypowiedzenia.

 

Wraz z wypowiedzeniem umowy niechciany lokator zajmuje lokal bezumownie i ma obowiązek co miesiąc płacić Właścicielowi odszkodowanie z tego tytułu. Wysokość odszkodowania powinna odpowiadać wysokości czynszu, jaki Właściciel mógłby uzyskać z tytułu najmu spornego lokalu. Jeżeli z bezumownego zajmowania spornego lokalu wynikła dla Właściciela strata, której nie pokryje powyższe odszkodowanie, to może się on także domagać odszkodowania uzupełniającego.

 

II. Skierowanie sprawy do sądu

 

Jeżeli lokator odmówi opuszczenia spornego lokalu pomimo wypowiedzenia umowy najmu, to należy sprawę skierować do sądu. W tym celu Właściciel musi sporządzić pozew o opróżnienie (opuszczenie) lokalu. Działania takie jak wymiana zamków pod nieobecność lokatora, czy wyrzucenie go z lokalu siłą, są sprzeczne z prawem i Właściciel stosujący je może ponieść dotkliwe konsekwencje prawne.

 

W pozwie należy przede wszystkim zawrzeć oznaczenie sądu, do którego jest on kierowany, imiona i nazwiska stron oraz ich adresy zamieszkania. Na wstępie należy także podać kwotę stanowiącą tzw. wartość przedmiotu sporu, która w tego rodzaju sprawie będzie równa trzymiesięcznemu czynszowi za sporny lokal.

 

W uzasadnieniu pozwu Właściciel powinien wykazać swoje prawo własności lokalu, a także fakt bezumownego zajmowania lokalu przez lokatora. W tym celu należy podać dowody na poparcie przytoczonych okoliczności, najlepiej załączając odpowiednie dokumenty (np. wyciąg z księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu, umowę najmu oraz jej pisemne wypowiedzenie). Pozew podlega opłacie w wysokości 200 zł.

 

Pozew należy wnieść do sądu rejonowego, w którego okręgu znajduje się miejsce zamieszkania lokatora, którym najczęściej będzie właśnie sporny lokal. Do pozwu Właściciel powinien dołączyć jego odpis oraz odpisy wszystkich załączników, celem doręczenia ich lokatorowi. Jeżeli Właściciel pozywa kilku lokatorów jednocześnie, to do pozwu należy dołączyć tyle odpisów ilu jest pozwanych.

 

III. Postępowanie po wydaniu wyroku korzystnego dla właściciela

 

Uzyskanie korzystnego dla siebie wyroku, nakazującego opuszczenie spornego lokalu przez lokatora, to nie koniec kłopotów Właściciela. Lokator może zignorować wyrok i nadal zajmować mieszkanie. W takiej sytuacji wyrok podlega przymusowej egzekucji (wykonaniu) przez komornika.

 

Jeżeli lokator może zamieszkać innym lokalu, do którego przysługuje mu tytuł prawny, to komornik przymusowo usunie go do tego lokalu, a Właściciel odzyska w pełni możliwość korzystania ze swojej własności.

 

Jeżeli lokator nie ma możliwości przeprowadzenia się do innego lokalu, egzekucja wyroku nakazującego opuszczenie lokalu może znacznie się skomplikować i wydłużyć.

 

Po pierwsze, w wyroku nakazującym opuszczenie spornego lokalu sąd może orzec, że lokatorowi przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego. Po drugie, lokatora, który nie ma możliwości przeprowadzenia się do innego lokalu i któremu nie przysługuje lokal socjalny, nie można „wyrzucić na bruk” lecz należy wskazać tymczasowe pomieszczenie, w którym może on zamieszkać.

 

A. Uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego

 

Jeżeli sąd w wyroku nakazującym opuszczenie lokalu przyzna podsądnemu lokatorowi uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, to jednocześnie nakaże wstrzymanie wykonania wyroku do momentu, aż gmina, w której znajduje się sporny lokal, zaproponuje lokatorowi zawarcie umowy najmu lokalu socjalnego.

 

W konsekwencji Właściciel nie będzie mógł przeprowadzić skutecznej egzekucji uzyskanego wyroku dopóki właściwa gmina nie zapewni lokatorowi lokalu socjalnego. Jeżeli gmina nie wywiąże się z tego obowiązku to Właściciel będzie mógł domagać się od niej stosownego odszkodowania.

 

Rozstrzygając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd bierze pod uwagę przede wszystkim szczególną sytuację materialną i rodzinną podsądnego lokatora oraz dotychczasowy sposób korzystania przez niego ze spornego lokalu.

 

Względem niektórych kategorii lokatorów Sąd zawsze przyznaje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu. Są to następujące kategorie osób:

 

1)      kobiety w ciąży;

 

2)      małoletni, tj. osoby, które nie ukończyły 18–ego roku życia;

 

3)      niepełnosprawni w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej[2];

 

4)      ubezwłasnowolnieni, tj. osoby wobec których zapadł wyrok o częściowym lub całkowitym ubezwłasnowolnieniu;

 

5)      współzamieszkujący i opiekujący się osobami wskazanymi w punktach 2), 3), 4);

 

6)      obłożnie chorzy;

 

7)      emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej;

 

8)      posiadający status bezrobotnego;

 

9)      spełniający przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego określone w uchwale rady gminy, w której sporny lokal się znajduje.

 

B. Konieczność wskazania tymczasowego pomieszczenia

 

Komornik nie może usunąć z lokalu lokatora, który nie ma innego lokalu, do którego mógłby się przeprowadzić, i któremu nie przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego. Wobec takiego lokatora należy wstrzymać się z egzekucją wyroku nakazującego opuszczenie lokalu do czasu aż wskazane zostanie pomieszczenie tymczasowe, do którego mógłby się przeprowadzić. W takiej sytuacji Właściciel będzie zmuszony oczekiwać aż komornik podejmie wstrzymane postępowanie po wskazaniu pomieszczenia tymczasowego.

 

Pomieszczenie tymczasowe może wskazać gmina, w której znajduje się sporny lokal, sam Właściciel lub dowolna inna osoba. Jeżeli zatem Właściciel chce uniknąć wstrzymania egzekucji i natychmiast usunąć lokatora ze spornego lokalu, to powinien postarać się o odnalezienie dla lokatora tymczasowego pomieszczenia.

 

Tymczasowe pomieszczenie musi nadawać się do zamieszkania, w szczególności musi cechować się:

 

1)      dostępem do źródła zaopatrzenia w wodę oraz do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem;

 

2)      oświetleniem naturalnym i elektrycznym;

 

3)      możliwością ogrzewania;

 

4)      niezawilgoconymi przegrodami budowlanymi;

 

5)      możliwością zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków;

 

6)      5m² powierzchni mieszkalnej na jedną osobę;

 

7)      położeniem, w miarę możliwości, w tej samej lub w pobliskiej miejscowości co sporny lokal.

 

Wstrzymanie egzekucji w oczekiwaniu na wskazanie tymczasowego pomieszczenia może trwać nie dłużej niż przez 6 miesięcy. Po upływie tego okresu, jeżeli takie pomieszczenie nie zostanie wskazane, komornik przymusowo usunie lokatora do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe wskazanej przez właściwą gminę. Dopiero w tym momencie sporny lokal zostanie zwolniony a Właściciel odzyska w pełni możliwość korzystania z niego.

 

C. Wyjątki do A i B

 

Od powyższych zasad istnieją wyjątki – sytuacje w których nie stosuje się przepisów dotyczących uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, ani przepisów o obowiązku wskazania pomieszczenia tymczasowego. Dotyczy to sytuacji, gdy powodem nakazania w wyroku opuszczenia spornego lokalu jest:

 

1)      jego zajęcie bez tytułu prawnego, tj. gdy lokator wprowadził się do lokalu samowolnie, bez zawarcia z Właścicielem jakiejkolwiek umowy (choćby np. ustnej umowy użyczenia lokalu);

 

2)      stosowanie przemocy w rodzinie;

 

3)      wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu;

 

4)      niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

 

Jeżeli nakazanie opuszczenia lokalu nastąpiło z jednej z przyczyn podanych powyżej, to komornik może przymusowo usunąć lokatora z lokalu bez wstrzymywania postępowania w oczekiwaniu na przyznanie lokalu socjalnego czy wskazanie pomieszczenia tymczasowego.

 

Tryb postępowania zmierzającego do usunięcia lokatora z lokalu jest uregulowany w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz w ustawnie z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego[3]. Przepisy tych ustaw stosuje się niezależnie od postanowień umów wiążących Właściciela z lokatorem i nie mogą być one wyłączone ani ograniczone przez wolę stron tych umów.

 

Robert Ginalski – aplikant radcowski, absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. W roku 2011 ukończył aplikację ogólną w Krajowej Szkole Sądownictwa i Prokuratury. W roku 2012 rozpoczął aplikację radcowską. Specjalizuje się w prawie zobowiązań.

 

Niniejszy artykuł powstał we współpracy z Kancelarią Prawniczą Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy sp. k. i został po raz pierwszy opublikowany na łamach portalu otodom.pl pod adresem http://otodom.pl/wiadomosci/prawo/co-zrobic-jezeli-najemca-nie-placi-czynszu-id1995.html.