Budownictwo mieszkaniowe cz. 1 – w kampanii wyborczej

Prezentowane w kampanii wyborczej programy budownictwa mieszkaniowego to zwykła mistyfikacja mająca na celu zamydlenie oczu i przekonanie wyborcy, że partie ubiegające się o mandat władzy wiedzą jak rozwiązać………..

 W opinii społeczeństwa główne przyczyny zapaści demograficznej to brak perspektyw na własne mieszkanie, i stałą pracę lub zbyt niskie płace na sfinansowanie rat kredytu mieszkaniowego i wychowanie dzieci. Opinię te podziela na swoim www.zbigniewkuzmiuk.nowyekran.pl/post/52108,tusk-chce-wziac-na-klate-podniesienie-wieku-emerytalnego  blogu Pan Profesor Zbigniew Kuźmiuk "3…., że to liczba urodzeń jest kluczem do zapewnienia wypłacalności przeszłego systemu ubezpieczeń…." oraz o kondycji demografii decyduje "4…politykę mieszkaniową skierowaną do młodych ludzi, wreszcie politykę rynku pracy pozwalającą młodym na stabilne zatrudnienie".

Jeżeli liczba urodzeń jest kluczem do zapewnienia wypłacalności przyszłego systemu ubezpieczeń społecznych, a o kondycji demografii decyduje polityka mieszkaniowa i zatrudnienia młodych Polaków. – Przy czym polityka mieszkaniowa i zatrudnienia są ściśle ze sobą związane. Problem braku mieszkań dla młodych rozwiąże zwiększenie produkcji z 140 tys. (w 2010 roku) do 240 – 280 tys. mieszkań rocznie. Wzrost produkcji mieszkań o 100 – 140 tys rocznie powiększy o 2 – 4% stopę wzrostu gospodarczego tworząc przy tym od 600 tys. do 1ml miejsc pracy. – To przyszłe emerytury zależą wprost od rocznej liczby produkowanych mieszkań.

Od wyborów parlamentarnych minęło 4 miesiące. Warto przypomnieć dyskusje jaka toczyła się w kampanii wyborczej o sposobach rozwiązywania problemu zapaści demograficznej na przykładzie propozycji dotyczących budownictwa mieszkaniowego. Tym bardziej, że być może w najbliższym czasie czeka nas powtórka z rozrywki.

Zaprezentowane w kampanii wyborczej programy budownictwa mieszkaniowego sprowadzają się do pięciu głównych propozycji.  www.dom.wieszjak.pl/wiadomosci/raporty-i-analizy/292865,3,Dofinansowanie-do-mieszkan-lub-budownictwo-wielkoplytowe-co-obiecyja-politycy.html.

1. Dofinansowanie: – PPP Sierpień 80, PO, PJN, SLD, PiS.
a) Do rat kredytu hipotecznego w ramach programu "Rodzina na swoim".
b) Premia gwarancyjna z budżetu państwa do oszczędności zgromadzonych na książeczkach mieszkaniowych w kasach oszczędnościowo-budowlanych.
c) Do produkcji (lub mieszkań) z wielkiej płyty.
d) W wysokości 50 tys. dla osób kupujących (lub budujących) pierwsze mieszkanie.
e) W postaci zwrotu podatku VAT za kupione materiały budowlane.
2. Wielka płyta. – PPP Sierpień 80.
3. Kasy oszczędnościowo-budowlane – PiS, SLD.
4. Skracanie procedur. – PO, PJN, SLD, PiS, Ruch Wyborczy Palikota.
5. Ład przestrzenny. – Wyznaczenie terenów pod budownictwo mieszkaniowe w planach przestrzennego zagospodarowania gminy – PJN, SLD, PSL..

Program "Rodzina na swoim" umożliwił kilku tysiącom rodzin zakup mieszkania na pierwotnym i wtórnym rynku mieszkaniowym. W kolejce na dotacje stoi jeszcze około 2 ml gospodarstw domowych nie posiadających własnego mieszkania. W trakcie trwania programu deficyt mieszkaniowy nie tylko malał, ale pogłębiał się. Przyczyną jest nie tyle zbyt mały budżet dotacji mieszkaniowych, co dotowanie zakupy mieszkań w warunkach niekonkurencyjnego rynku mieszkaniowego. Program "Rodzina na swoim" jest bardziej mechanizmem transferu środków publicznych do "kieszeni" deweloperów (i banków) niż programem mającym cokolwiek rozwiązać w budownictwie mieszkaniowym. Dobrze to ilustruje  www.niepoprawni.pl/blog/2456/rodzina-na-swoim-znaczy-developer-z-bankiem-na-twoim .

Kasy oszczędnościowo-budowlane mają dostarczyć tanich pożyczek na zakup lub budowę własnego mieszkania. Od wielu lat oprocentowanie kredytów hipotecznych maleje, czemu towarzyszy taki wzrost cen mieszkań na pierwotnym rynku mieszkaniowym i cen czynników produkcji budowlanej na rynku budowlanym, że zdolności kredytowe gospodarstw domowych nie zmieniają się i produkcja mieszka nie rośnie. Z założenia oprocentowanie oszczędności w kasach jest niższe niż w bankach, co oznacza, że oszczędzający traci na oprocentowaniu. W zamian otrzymuje tańszą pożyczkę budowlaną w porównaniu z kosztem spłaty zaciągniętego w banku kredytu hipotecznego powiększoną o premię gwarancyjną do oszczędności zgromadzonych  na książeczce budowlanej. W warunkach polskiego niekonkurencyjnego rynku budowlanego dochody ze spodku kosztu obsługi pożyczki budowlanej i premia gwarancyjna zostaną zawłaszczone przez deweloperów i producentów czynników produkcji budowlanej. Ceny mieszkań na pierwotnym rynku budowlanym i ceny czynników produkcji budowlanej na rynku budowlanym wzrosną tak, że wskaźnik dostępności mieszkań nie zmieni się, a strata na oprocentowaniu oszczędności i premia gwarancyjna sfinansuje zyski deweloperów i pozostałych producentów budowlanych. Powołanie kas oszczędnościowo-budowlanych miałoby sens gdyby połączyć oszczędzanie w kasach z mechanizmem powiększenia wskaźnika dostępności mieszkań i czynników produkcji budowlanej do średniej europejskiej . Wówczas jedynymi beneficjentami nisko oprocentowanych pożyczek budowlanych i premii gwarancyjnej stałyby się gospodarstwa domowe oszczędzające w kasach.

Załóżmy, że powstało kilkadziesiąt zakładów produkujących wielką płytę na potrzeby rządowego programu budownictwa mieszkaniowego. Z doświadczeń programu dróg i autostrad można wysnuć wniosek, że producenci bardzo szybko dogadają się ze sobą (tworzą kartel pod nazwą np. związek producentów wielkiej płyty) i narzucą społeczeństwu ceny monopolowe wytwarzanej przez siebie produkcji. Wówczas może się okazać, że koszt budowy mieszkań z wielkiej płyty jest wyższy niż ceny mieszkań na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Uzależniając budownictwo mieszkaniowe od jednej technologii państwo tworzy monopol, który korupcją skłoni polityków do finansowania renty monopolowej z budżetu państwa kosztem innych wydatków lub deficytem budżetowym. Monopol wesprą tysiące zatrudnionych przy produkcji wielkiej płyty pracowników gotowych bronić swoich miejsc pracy zmuszając strajkami państwo do subsydiowania nierentownej produkcji. Oczywiście nie mam nic do technologii wielkopłytowej. Twierdzę tylko, że o technologii powinien decydować koszt wzniesienia budynku mieszkalnego, a nie widzimisię polityka. Nie wiadomo też, kto miałby budować mieszkania z wielkiej płyty. Spółdzielnie mieszkaniowe? A może lokalne organizacja non profit powoływane chyba tylko po to, aby utworzyć stanowiska prezesów i członków zarządów dla zasłużonych działaczy partyjnych, którzy dodatkowo dorobią na ustawianiu przetargów na roboty budowlane.

Skrócenie i uproszczenie procedur administracyjnych przy uzyskiwaniu pozwoleń na budowę do 60 lub 45 lub likwidacja wymogu posiadania pozwolenia na pewno ułatwi proces inwestycyjny, ale w żaden sposób nie powiększy zdolności kredytowych gospodarstw domowych, a tym samym nie powiększy popytu i produkcji mieszkań.
 

Wyznaczenie w planach przestrzennego zagospodarowania gminy terenów pod budownictwo mieszkaniowe (bez mechanizmu przeciwdziałania spekulacyjnego wzrostu cen) może uruchomić mechanizm spekulacji. Działki budowlane znajdujące się w wyznaczonych granicach będą wykupywane w celu odsprzedaży po wyższej cenie. Nie ma żadnych przeszkód, aby łańcuch transakcji kupna – sprzedaży "nadmuchał" bańkę spekulacyjną skutecznie blokującą budownictwo mieszkaniowe. Powstanie również związek właścicieli działek budowlanych blokujący wszelkie inicjatywy zmierzające do zahamowania spekulacyjnego wzrostu cen.

Podsumowując zaprezentowane w kampanii wyborczej propozycje rozwiązania problemu mieszkaniowego w naszym kraju powiem tak: Gdyby to nie było tragiczne to by było śmieszne. Jeśli miarą wartości koncepcji tych głoszonych w kampaniach wyborczych i realizowanych przez partie rządzące jest rezultat końcowy to dwudziestoletnia zapaść budownictwa mieszkaniowego dużo mówi o kwalifikacjach i merytorycznym przygotowaniu wszelkiej maści doradców i ekspertów rządowych i społecznych od rozwiązywania problemu braku mieszkań. Powiem więcej. Prezentowane w kampanii wyborczej programy budownictwa mieszkaniowego to zwykła mistyfikacja mająca na celu zamydlenie oczu i przekonanie wyborcy, że partie ubiegające się o mandat władzy wiedzą jak rozwiązać deficyt mieszkaniowy i mają odpowiednie do realizacji tego celu programy. W rzeczywistości za programami wyborczymi kryje się bezradność, ignorancja i prymitywna cwaniactwo. Najpierw wyłudzimy władzę , a potem jakoś to będzie. Aby do przyszłych wyborów. Ostatecznie partia rządząca nie odpowiada przed prawem za stan państwa. A czy się stoi czy się leży kasa władzy się należy.